蓝光发展:稳住千亿销售额,转让物业公司获益超48亿
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蓝光发展:稳住千亿销售额,转让物业公司获益超48亿

图片来源:网络 出品|搜狐财经作者|吴亚4月11日晚间,蓝光发展(SH:600466)披露包括2020年年报、2021年一季报等在内的多份公告。

蓝光发展:稳住千亿销售额,转让物业公司获益超48亿图片来源:网络

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作者|吴亚

4月11日晚间,蓝光发展(SH:600466)披露包括2020年年报、2021年一季报等在内的多份公告。

2020年,蓝光发展实现销售额1035.36亿元,同比增幅仅2%,守住“千亿规模”;同期,蓝光发展“增收不增利”,利润总额、净利率等多项盈利能力指标同比下滑。

截止2020年末,蓝光发展从中期的“三线全踩”到“脚踩一条”,仅有剔除预收款后的资产负债率73.03%未达标监管要求。

同日公布的2021年一季报显示,一季度蓝光发展营收和利润增同比增长;销售额252.19亿元,同比增长132.54%,但在中指研究院发布的房企一季度销售额排行榜中,排名下降了4个名次。

2020年以来,蓝光发展因多次“卖子”而备受行业关注,近期实控人又质押股权以支持公司发展。

其中,蓝光发展作价9亿元卖掉曾经借壳上市的主体迪康药业全部股权;48.46亿元出售旗下优质物业资产蓝光嘉宝服务(HK:02606)64.62%股份给碧桂园服务(HK:06098);4月6日,实控人杨铿又质押公司总股本的7.85%,用于支持公司生产经营。

大本营销售额降18%,全年销售额仅增2%

全年销售额同比增长仅2%,让继续稳定在房企“千亿俱乐部”的蓝光发展难免尴尬。

2020年,蓝光发展实现销售额1035.36 亿元,对应销售面积1205.07万平方米,分别同比增长2%、10%。

按区域来看,作为蓝光发展大本营的成都地区销售额153.92亿元,同比减少了18.67%;对应销售面积252.83万平方米,同比减少了3.11%,成为六大区域中销售业绩下滑最甚的区域。

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2020年全年,蓝光发展新增房地产项目共计60个,新增项目总建筑面积约 962万平方米,计容建筑面积约716 万平方米。

蓝光发展在业内素有黑马之称,销售额从2015年的182.72亿元亿元增至2019年的1015.37亿元,复合增长率53.5%;在第三方机构克而瑞公布的历年房企销售额排行榜中,排名也从第53位升至第33位。

在2020年的房企销售额排行榜中,蓝光发展排名第38位,较2019年下滑了5个名次。

与此同时,蓝光发展的销售均价也出现明显下降。2020年为8591.7元/平方米,同比下降7.31%。

蓝光发展:稳住千亿销售额,转让物业公司获益超48亿图片来源:搜狐财经

在新增土储方面,2020年新增项目60个,新增建筑面积962万平方米,新增土储货值约1300亿元。新增项目中,华东区域占比达到38%,新一线、二线和强三线城市占比达到80%。

截至2020年末,蓝光发展总土地储备建筑面积达到2640万平方米,总货值约2800亿元,新一线、二线及强三线城市占比达到了70%。

蓝光发展在年报中披露,预计2021年公司计划土地投资总额不超过350 亿元;房地产项目计划开工面积 1200 万平方米,竣工面积650万平方米。

虽然保住了“千亿规模”,但2020年蓝光发展多项盈利指标同比下滑。2020年,蓝光发展营收429.57亿元,同比增长 9.6%。

其中,房地产开发板块营收397.74亿元,同比增长9.22%,营收占比为92.59%;现代服务业板块营收19.96亿元,同比增长26.94%;医药板块营收6.95亿元,同比减少34.77%。

同期,蓝光发展实现利润总额49.47亿元,同比减少11.51%;归母净利润33.02亿元,同比减少4.53%;净利率8.56%,同比减少 2.05 个百分点;净资产收益率18.60%,同比减少5.28个百分点。

2020年,蓝光发展整体毛利率为22.58%,同比减少5.75个百分点。结合往期财务数据来看,这创下了蓝光发展自2015年以来的最低值。

就具体板块而言,2020年蓝光发展房地产开发板块和医药板块毛利率均出现了不同程度的减少;现代服务业板块毛利率为40.16%,同比增加了2.2个百分点。

“三道红线”降档,多次“卖子”回血

对于2020年中期脚踩“三道红线”的蓝光发展而言,财务优化是本次年报的一大重点。

此前,在2020年三季报时,蓝光发展有好转迹象,净负债率降至97.64%位于红线之下。数据显示,主要系少数股东权益增长、净利润累积和永续债增长。

2020年三季报披露,蓝光发展归上市股东权益为212.20亿元,同比增长10.44%;同期,少数股东权益256.03亿元,同比增长了28.61%。

同期,蓝光发展剔除预收款后的资产负债率降至70.58%,现金短债比升至0.81,主要因其一年内到期的非流动性负债为230.64亿元同比增幅278.97%。不过,这两项指标虽有所优化,但仍未达标监管要求。

蓝光发展2020年年报显示,截止2020年末,其净负债率进一步降至88.57%,现金短债比升至1.06,达标监管要求。

同期,蓝光发展扣除预收款后的资产负债率为73.03%,较2020年三季度增长了2.45个百分点。换言之,截止2020年,蓝光发展仅脚踩“一条红线”。

2020年末,蓝光发展总资产为2582.64亿元,总负债为2118.68亿元,较三季度末的2329.6亿元、1861.37亿元分别同比增长10.86%和13.82%。

“三道红线”降档背后,2020年以来,蓝光发展频繁资产“瘦身”多次“卖子”。

成立于1990年的蓝光发展是蓝光投资控股集团有限公司(简称蓝光控股集团)旗下上市公司,2015年4月借壳民企四川迪康产业控股集团旗下的上市公司迪康药业完成重组上市。

2020年7月,蓝光发展以9亿元的价格出售迪康药业91.4%的股权;今年2月26日,蓝光发展又以48.46亿元的价格出售旗下物业上市平台蓝光嘉宝服务64.62%股权。

蓝光发展彼时在公告中表示,出售蓝光嘉宝是基于现金流及房地产业务正常运行的考量;而在这前后,蓝光发展也出售了旗下部分地产项目的股权。

2020年8月,蓝光发展以7.5亿元价格收购南宁GC2020-065地块,9月将项目49%的股权出售给大唐地产;今年1月,又把剩余的51%股权也出售,退出项目。

2020年12月,蓝光发展以3.58亿元价格在浙江温岭获得一幅土地;今年1月,蓝光将项目49%的股权出售给浙江东泰集团。

2020年年报显示,报告期内,蓝光发展经营活动产生的现金流净流出61.27亿元,首现自2017年以来的净流出;投资活动产生的现金流净流出47.9亿元,已连续五年净流出。

同期,蓝光发展筹资活动产生的现金流量净额为155.35亿元,同比增长123.01%,主要系报告期内公司融资规模增加。

截止2020年末,蓝光发展的货币资金为297.42亿元;同期,短期借款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为216.58亿元,合计279.75亿元,现金尚可覆盖短期债务。

700亿担保和一季度销售额排名下滑

据其同日披露的公告,截至2021年2月28日,公司及控股子公司对外担保余额为703.83亿元,占公司2020年期末经审计归属于上市公司股东净资产的379.79%。

其中,公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为672.95亿元,占公司 2020年期末经审计归属于上市公司股东净资产的363.13%。

“根据公司业务发展的需要,公司拟预计2021年度新增担保额度不超过660亿元。”蓝光发展在公告中称。

4月6日,蓝光发展曾公告,控股股东杨铿向广东合惠金服科技有限公司上海分公司质押股份2.38亿股,用于支持上市公司生产经营。

公告显示,本次质押股份占所杨铿所持公司股份的68.52%,占公司总股本比例的7.85%;质押期限为2021年4月2日至2022年4月1日。

公告一出,市场观点普遍认为,当控股股东动用自己的个人信用,抵押股份用于上市公司的经营发展时,也从侧面反应出上市公司的融资受阻和资金饥渴。

今年3月,蓝光发展还被传出“大裁员、裁员比例30%-50%”的消息。

彼时,蓝光发展方面回复搜狐财经称,“公司从去年开始按精总部、强区域原则进行组织变革,没有裁员,更没有30%的比例”,否认了上述传闻。

据蓝光发展方面介绍,公司在2020年在组织效能上做出调整,将全国区域布局从15个优化为10个区域;总部层面,管理层级由原来的8级精简至5级,实现扁平化管理;区域层面,区域平台、城市公司管理层级由原来的10层精简为5-6层,更强调执行效率。

传闻背后,又将蓝光发展的经营情况推向了台前。据同日蓝光发展披露的2021年一季报,一季度其营收68.54亿元,同比增长29.04%;归母净利润5.61亿元,同比增长9.11%。

但同期,蓝光发展毛利润19.14亿元,同比减少9.28%;毛利率27.92%,同比增长9.7个百分点。

2021年一季度,蓝光发展经营活动产生的现金流量净额由负转正为16.38亿元,主要系销售规模增加;投资活动产生的现金流净额也由负转正为13.83亿元,主要系处置物业子公司收款增加。

同期,蓝光发展筹资活动产生的现金流由正转负净流出55.94亿元,主要系融资还款及支付子公司少数股东股权预付款增加。

另据蓝光发展同日披露的2021年1-3月经营情况简报显示,报告期内,蓝光发展实现销售额252.19亿元,同比增长132%;对应销售面积254.22亿元,同比增长116.21%。

据中指研究院发布的《2021年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,TOP100房企销售额均值为307.8亿元,增长率均值为104.1%。

蓝光发展252.19亿元的一季度销售额,排名行业第37位,较去年同期下降了4个名次。

上述公告后的首个交易日(即4月12日)收盘,蓝光发展报4.06元/股,跌4.02%,总市值为123.22亿元。

自公告“出售蓝光嘉宝服务64.62%股权”至今的29个交易日里,蓝光发展股价已跌18.47%;近一个月的时间,总市值缩水超22亿元。

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